Obrigações do comprador de imóveis na planta

Para quem adquire um imóvel na planta — inclusive com empresas consolidadas — o fluxo de obrigações financeiras é dividido em fases bem definidas, acompanhando o cronograma físico da obra.

Aqui está o "mapa" de quando cada compromisso começa:

1. Fase de Lançamento e Assinatura (Imediato)

As obrigações começam no ato da assinatura do contrato de compra e venda:

• Sinal/Ato: É o primeiro pagamento, geralmente feito via PIX ou transferência, para garantir a reserva da unidade.

• Comissão de Corretagem: Em muitos casos, este valor é pago separadamente no momento da assinatura (verifique se está incluso no valor total ou se é um pagamento à parte).

2. Fase de Construção (Período Pré-Chaves)

Durante a obra, você não paga o financiamento bancário final, mas sim parcelas diretas à construtora:

• Mensais e Balões: São parcelas acordadas no fluxo de pagamento. É importante lembrar que esses valores são corrigidos mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção).

• Juros de Obra (Taxa de Evolução): Se você fizer o financiamento na modalidade de "crédito associativo" (comum com a Caixa Econômica), você começa a pagar os juros sobre o valor que o banco libera para a construtora conforme a obra avança. Essa taxa aumenta gradualmente até a entrega.

3. Fase de Entrega e Pós-Chaves

O maior volume financeiro ocorre próximo à entrega do empreendimento:

• ITBI e Registro: Ocorrem meses antes ou no momento da entrega das chaves. Você precisará pagar o Imposto de Transmissão e as custas de cartório para registrar o imóvel em seu nome.

• Saldo Devedor: No Habite-se, você precisa quitar o saldo restante (geralmente 70% a 80% do valor) através de recursos próprios ou financiamento bancário tradicional.

• Condomínio e IPTU: A obrigação legal de pagar essas taxas começa apenas com a entrega das chaves (imissão na posse). Cobranças feitas apenas com a emissão do Habite-se, sem a entrega efetiva do imóvel, são frequentemente contestadas judicialmente.

Resumo Cronológico

Momento Obrigação Principal

Assinatura Sinal e Corretagem

Durante a Obra Mensais + INCC e/ou Juros de Obra

Perto da Entrega ITBI e Taxas de Cartório

Entrega das Chaves Quitação/Financiamento, Condomínio e IPTU

Dica do Conselheiro:

Mantenha sempre uma reserva de cerca de 4% a 5% do valor do imóvel para cobrir as taxas de documentação (ITBI e Registro) no final da obra, para não ser pego de surpresa.

Gostaria que eu fizesse uma simulação de como o INCC pode impactar o saldo devedor ao longo de 24 ou 36 meses?